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现代化的陷阱
作者: 何清涟
第二章 90年代的“圈地运动”
据行内人士透露，各个环节流失的“买路钱”占楼价的20～50％左右。中国这个低收
入国家出现高收入国家房价的扭曲现象，很大程度上就是由这个原因造成的。
“股份制改造热”和“圈地热”，虽然以世界罕见的速度造就了一批大富翁，但却严重
地阻碍了中国的生产率提高，滋长了人们的投机心理、劣化了社会道德，对中国社会和经济
发展为害极大。
反腐败，不但要警惕权力和金钱结盟，更要警惕“理论”和金钱结盟。
※ ※ ※
80年代的价格双轨制、承包责任制，以及前几年开展的“股份制改造”运动，使许多
人成功地对社会财富进行了再分配。在稍后一点的“圈地运动”中，中国相当一部分权力阶
层与某些利益集团相结合，将寻祖活动延伸到国有土地资源的配置中去，由此将瓜分国有土
地资源及其收益推向了高潮。
“圈地运动”在中国的展开
本节分析了自1987年至1992年的“圈地运动”（政府批评为“开发区热”）在我国展
开的政策背景：第一阶段采取非市场化手段，即行政划拨，第二阶段是非市场化手段和市场
手段，即行政划拨和土地有偿转让相结合，但以前者为主，这种划拨方式的缺陷使中国的房
地产市场成为寻租活动最猖狂的领域。
50年代初，中国共产党通过土地改革，建立了和计划经济体制相配套的土地使用模
式：土地资源集中控制在政府手中，任何用地都得经过行政划拨。直到1986年《土地管理
法》出台，才突破了实行20多年之久的行政划拨方式，规定了行政划拨和有偿出让两种形
式并行，提出了建立土地市场的初步构想。但是，要使法规条文得以落实贯彻毕竟很不容
易，在此后展开的“圈地运动”中，非市场手段始终是分配土地资源的主要手段。
从1987年开始，到1992年达到高潮的“开发区热”中，被圈占的既有城市土地，也有
大量耕地。“圈地”的手段十分复杂，而其进程在各地亦有快有慢。大体上说，“圈地运
动”可分为两个阶段：第一阶段采用非市场化手段——行政划拨；第二阶段是非市场化手段
和市场手段，即行政划拨和土地有偿转让相结合，但以前者为主。
深圳特区在全国各城市中，最早认识到土地的价值，于1987年率先在全国采取公开拍
卖的方式，试行土地有偿转让，使用期限为50年。在深圳试验的基础上，1989年3月中国
七届人大会议修改了宪法，在“任何组织或者个人不得侵占、买卖、或者以其它形式非法转
让土地”这一条款后面，又补充了一句：“土地使用权可以依法转让”。1990年5月以国
务院55号令颁布的《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》，进一步对土地
使用权的多项经济权利作出明确界定，规定在获取土地使用权的同时，也可以获取有限度的
占有权、利益权和处理权，使用者可以用出售、交换、赠与等形式转让使用权。从内容来
看，这一法规是在土地所有权边缘所做的改革，它的出台，为以后各地的上地有偿转让提供
了法律依据。
世界范围内不乏利用土地资源有偿转让获得大量资金，从而使本国经济起飞的成功例
子。深圳在土地制度改革方面的尝试，以及中央政府用法律形式对这一制度改革的肯定，无
疑是对经济发展方略的正确选择。但由于这一制度留下的操作缝隙大多，这一围绕土地所有
权边缘所做的改革，又被官员队伍中一些腐败分子加以充分利用，从而使得这一改革再一次
成为规模盛大的“免费午餐”。
“圈地运动”首先于广东兴起，港资以深圳为基点，不断涌向珠海、汕头、广州以及整
个珠三角洲，各市、县纷纷建立“开发区”，仿效深圳搞土地有偿转让，以此吸引外资。
1992年香港资本市场总量的十分之一均投向大陆房地产业。一时间，“开发区热”遍及全
国，巨额台资投向厦门、福州；大连、天津、青岛则开始吸纳日本和韩国的资金；当年，各
地政府者将“引进外资”列为主要政绩。但仔细考察就会发现，从1991开始，直至1993年
初蔓延全国的所谓“外商投资热”，其真相就是外商对商品住宅楼宇、别墅、写字楼和通用
厂房的投资迅速扩张。据估计，中国这几年开放房地产市场所吸纳的外资，占了“引进外
资”总额的90％左右。
据国家建设部公布的资料，截至1993年3月宣布清理时，中国大陆县级以上的开发区
已达6000多个，占地1．5万平方公里，比中国当时城市用地面积总量1.34万平方公里还
多出0．16万平方公里。而且这还不包括那些未统计在内的村级、乡镇级开发区，“圈地”
热于此可见一斑。
最值得深思的是当时社会备方面一点也没注意到这种“圈地热”后面潜藏的巨大危机，
就在宣布清理后的一个月，即1994年4月入日，新华社北京分社的一则通讯还将房地产业
称之为“市场经济新宠儿”，并罗列了一大串数据说明房地产业发展之迅速。那些数据倒是
可以用来说明当时房地产的虚热到了何种程度：1992年全国的房地产共完成开发投资732
亿元，比1991年猛增117％；共有房地产开发公司12400余家，各类房地产经营、管理、
修缮公司4700余家，房地产交易中介机构4000多家，从业人员250万人。1992年商品房
竣工18969万平方米，比上年增长57．75％；房地产开发公司经营额达到529亿元，增长
87％；房地产开发利用外资7．05亿美元，增长226％；沿海地区房地产业的发展明显快于
内地，海南、广东、福建、浙江、上海、江苏、山东七省市1992年完成的房地产开发投资
额就占全国的6成以上。
在这种“大跃进”式的“发展速度”面前，中国似乎又一次热昏了头。
权力渗透“圈地运动”
本节主要分析了广东、海南、广西北海、北京、上海等有代表性的地区，在权力这只严
重变形的手作用下，土地供给总量夫控、土地供给方式失调的严重局面。
“圈地运动”带来的社会经济后果令中央政府为之扼腕。面对土地供给总量严重失控、
土地供给方式失调的局面，非既得利益者的各界人士对“圈地热”啧有烦言。
所谓“供给总量失控”，还不仅仅是指上述土地供给的绝对总量，更主要是指各地在缺
乏与项目、资金衔接能力的情况下盲目划地，造成开发区的面积与开发能力很不相称的局
面。许多地方在项目都没有的情况下，就盲目批出大量土地，而这些土地根本就没有能力开
发，晾在那里晒太阳。以湖南省为例，到1993年下半年，已建立各类开发区300多个，总
面积达2485平方公里。但绝大多数土地开发的资金都无着落，无力进行“七通一平”等基
础性建设，所以只见开发区挂牌、圈地，却不见有谁正式“开发”。直到1995年11月，仅
湖南长沙一地因以上原因导致“晒太阳”的土地还有数百万平方米，有的已“晒太阳”长达
七八年之久。
据国家农业部的官员介绍，这些开发区的土地，80％以上是耕地。1992年中国净减少
耕地超过1000万亩，形成1949年以后中国耕地减少量的第三个高峰。这些被征集的土地大
部分并没有投入开发。到1992年以后，情况更为严重，一方面是非农建设用地指标不断被
突破，大量土地征而不用，闲置在那里晒太阳；另一方面却是大批的农民无地可耕。仅以广
东省为例，截至1996年全省查荒灭荒大检查为止，过去10年问该省城镇扩大规模占用的土
地达133．5万亩，其中耕地占了一半。
对社会影响更为严重的是土地供给方式的失调。所谓“失调”是指土地供给方式采用行
政划拨，从而使权力进一步市场化，为不少人进行“权钱交易”提供了绝好的机会。如炒地
炒得白热化的海南，在土地供给的一级市场上，权钱交易几乎是公开的。不少手握实权的人
和房地产公司串通一气，以极其低廉的象征性价格大批圈占土地，然后转手获取暴利。当时
海南人普遍有这样一种心理：只要圈到地，就肯定有钱赚。在“圈地热”高峰时期，仅在海
口一地，就麇集了600多家房地产开发公司，300多家建工企业和200多家规划设计单位。
这些企业只要自有资金能够抵付银行贷款，就大量圈占土地。有门路的国内外商人常越过基
层办事单位，直接找省、市、县一级领导批地，市、县一级的土地规划部门形同虚设。许多
人圈占土地发了财后就一走了之，“圈地热”并未引发“建设热”，海南省的经济至今还徘
徊于“圈地热”退潮后的萧条之中。
广西北海市的“圈地运动”并不比海南逊色。该地虽在中国沿海的14个开放城市之
列．但多年来却无法启动“开放”之门。该市政府效法广东、海南，抓住房地产业，掀起了
“开发热”，在1992年一年之内就建立近20个开发区，批出土地80多平方公里，批准成
立房地产公司500多家。到1993年6月为止，该市的房地产企业已有1100多家。能在一级
市场上拿到土地的，自然都是和权力圈沾边的人。当时的北海市市长帅立国曾对别人感叹自
己的“苦衷”：“北海市的房地产虚热谁也不能否认，这种虚热的根由就是土地失控。但我
有什么办法？批来的条子我能不签字吗？知道这种情况是错误的，但我也没有办法控制。这
是中国特色，不是我这个市长能顶得住的。地就是这样几平方公里几平方公里地批出去
了。”
天子脚下的北京城则又是另一番景象。1992年一年之内，该市经行政划拨的土地达
24000余亩，其中一次性划拨占地10亩以上的便达总数的80％。仅1993年1月，一次性行
政划拨10亩以上的土地就有8批。1992年土地划拨量是1991年的3倍多，而商品房投资
总额却只比1991年增长42．2％，可见为数不少的人意在“圈地”，而不在建房。正因为
北京的“通天大腕”多，行政划拨土地容易，才会出现这样的情况：1992年2月4日，北
京市举行首次土地招标，在为期4天的招标期内，竟无一位投标者光顾。道理很简单：能花
少许钱打通关节弄到行政划拨地，又有谁会去要那代价高昂的“招标”竞买地？
即便在较早实行土地有偿使用的地区如广东，截至1992年底，招标出让的土地也不超
过土地供给总量的5％。深圳特区在实行土地有偿出让的第6个年头——1992年，其招标出
让的土地也仅仅只占土地供给总量的25．2％，大部分土地还是采取行政划拨方式。在建设
部宣布清查后，深圳市人大、政协联合组团对宝安、龙岗两地进行清查，初步统计出两区在
“圈地热”中占用的农业用地（包括鱼塘、果园、菜地、稻田）共计7万多亩，其中有近5
万亩属于违法用地，约涉及3000多个项目。而与“圈地热”相伴而行的是深圳市的蔬菜零
售价格比1992年同期上涨一倍多，各种鱼类的价格也翻了一番。
这种行政划拨方式，一方面妨碍了房地产市场建立公平竞争机制．另一方面导致种种腐
败现象丛生，不平等的权力分配在土地一级市场上表现得淋漓尽致。在“圈地热”已过去好
几年的1996年，一份详细的资料记载着这样一些数字：1992年至1994年问，广东共发生
各类违法批地、用地案件13849宗，涉及面积15．2万亩，其中属政府部门违法的占89％
左右。在1996年广东省的查荒灭荒大检查中，查明因非农建设征而未用的23．8万亩闲置
土地中，70％是政府部门所为。
权力不法使用者的盛宴
——瓜分国有土地收益
本节通过许多事实，展示了国有土地收益如何在和土地沾边的某些权力者的共同作用
下，大量流失到个人口袋这一事实。并分析了“圈地热”给中国经济带来的严重后果：首
先，政府通过出让土地只得到很少收益，大部分收益都通过各种“灰色渠道”流失，从而使
权力部门中人受益，形成了最具政治意义的收入分配畸变，并使中国丧失了一次积累建设资
金的重要机会。其次，导致中国房地产市场商品房价高涨，以及供需严重脱节的状况，政府
住房政策受到巨大冲击。
尽管《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法规明确了国家
对一级土地市场的垄断权，并规定对土地使用权转让等市场行为征税，但在划拨土地这个环
节上却存在大量“灰色行为”，所以事实上国家并未成为土地资源出让的最大受益者。权力
介入房地产业，使“圈地运动”的早、中期参与者大发其财，已是不争的事实。据不完全的
保守估计，在“圈地运动”期间，国有土地收益流失每年逾百亿元。
在广东、海南、深圳、北海、上海等地的人都明白，只要和土地沾上边，几乎都有可能
“发达”。从征地开始，为数众多的村干部和村土地经办人，以及区、镇、县、市国土和建
设部门的工作人员，几乎每个环节都需用钱来打通“关节”。“前门”往往走不通，最有效
的办法是送“公文袋”，袋里装上一扎一扎的现金，一般数目是几万人民币加几万港市。一
位“圈地”的参与者曾绘声绘色他讲过他“腐蚀”广东干部的“送札三部曲”：首先是问清
该主管干部的电话号码、住址，第一次上门时提一些水果“投石问路”，第二次再送“红
包”，以后就是面对面地“讲数”。而另一位则别有见解，说这些先富起来的广东干部对钱
的兴趣已不是很大，倒是对北方（广东韶关以北）的美女垂涎三尺。于是他就投其所好，广
揽美女做“公关小姐”，具体的“服务项目”则事先讲好。这些在各个环节上流失的“买路
钱”最后自然都计入成本，使市场商品房价格高涨。不少行内人士透露，这一类“前期开发
费用”几乎占楼价的20～50％左右。中国这个低收入国家出现高收入国家房价的扭曲现
象，很大程度上就是由这个原因造成。
一篇题为《深圳市村镇土地管理中腐败情况调查及其对策》的调查报告，对“圈地运
动”所引发的种种腐败行为有详细的说明。这篇调查报告谈到，仅在1993年上半年这一段
短短的时间内，深圳市经济罪案举报中心就收到有关一些干部利用村镇土地开发、转让之机
进行贪污受贿活动的举报36件，涉嫌46人。其手法主要有下列几种：一是利用土地转让之
机，依仗职权搞“台底交易”，收受所谓“茶水费”、“好处费”，数额动辄数十万元，甚
至上百万元；二是利用经办转让土地的手续，与对方串通，瞒报地价，采用以多报少、大头
小尾等手法，侵吞土地转让款；三是利用土地开发的审批权，与客户搞权钱交易，这在一些
国土管理部门比较常见。他们惯用的手法是将申请拖着不办，然后看谁“醒目”，谁“识
做”，谁的手段高明，吃喝玩乐一条龙，就给谁办理。深圳市宝安县建设局规划科副科长余
强就是这方面的典型。这位职务不高但“权力”却很大的副科长利用审批权，先后索贿225
万元人民币、313万元港市。至于利用区（县）、市、省三级多头批地弄“人情地”、“关
系地”更是常见手法。仅深圳一地已经“曝光”的就有市房管局局长陈炳根，福田保税区主
管地政规划的3名处长和一名科长，宝安的10多名村干部，以及因搞房地产开发而贪污受
贿达800万元之巨的曾利华。一个长沙市国土局，从局长左天柱到下面的干部，就有10名
因受贿而受处理。在号称“炒地”炒得发了疯的广西北海市，其中黑幕更多，在中央联合调
查组经过两年调查才查清楚的有关北海“圈地”的贪污受贿案中，涉及人员达123人，其中
厅级干部5人，处级干部20人，涉案金额达1．1亿元人民币。北海市委的3个常委即常务
副市长王芳春、政法委书记彭福钦、组织部长何有学均因大肆贪污受贿受到惩处。
在这次“圈地运动”中，中国现行的土地管理体制将它的种种弱点暴露无遗：几乎没有
任何有效的措施来制约地方政府人部分领导者在土地开发中决策的随意性。甚至已出现过这
样的例子，一些不同流合污的国土管理干部，竟被当地政府领导以“与当前经济发展形势不
合拍”、“胆子不够大”、“阻碍地方经济发展”为由，或调离领导岗位，或被降职使用。
这些批出来的地很少进入真正的开发，大部分都被炒来炒去。广西北海市的土地，地方政府
实行“低门槛政策”，但在1993年上半年，这些土地经三四次转手后，市场价格涨至原价
的一二十倍。广东淡水。惠东的地皮更是成了“要多少有多少”的无限供给局面。这些地方
的土地价格随行就市，全视经办人得的“好处费”多少而定。一些能拿到“条子”批地的
人，几乎不用资金，只需交一点点手续费拿到“红线图”后，便马上将土地脱手，立成巨
富。重利吸引之下，广东附近的湖南、四川等地，大大小小的权势者多方筹集资金来广东炒
地。1992年下半年，淡水“熊猫汽车城”项目告吹，惠州市政府决定于1993年4月份召开
“土地清查联席会议”，准备将资金项目落实不了的土地收回。不少圈占了大量土地的本地
单位及人士事先得知这一消息，纷纷以重金回扣相许诺，动员各路神仙出动，四处拉买主，
最高回扣竟达成交金额的10％以上。不少湖南人回去动员家乡的单位或个人前来淡水、惠
东炒地皮，一时之间，湖南不少县、市的党政部门和“能人”，都争先恐后以各种名目，通
过各种渠道向银行贷款，奔赴淡水去发“地皮财”。在“炒风”最烈的湖南省邵阳市和邵东
县，就连教委、体委。计划生育委员会、工会这类俗称“清水衙门”的事业单位都不示弱，
纷纷倾囊而出，把教育及体育经费全都拿出来，聊作“以钱生钱”的资本。一些曾参与炒地
皮的人透露这种炒法对参与者的“好处”：赚了，公家得“小头”，送点钱回单位去交差，
私人则得“大头”，参与者和跟随坐镇的银行代表利益均沾；亏了，拍拍屁股走人，自有地
皮和“红线图”之类的放在那里向单位和国家银行交待。湖南邵阳市一家工商银行挪用公款
到淡水炒地皮所赚的钱，全被集体私分。截至国务院下令禁炒地皮之时，湖南省全省银行乱
贷款、乱拆借投入到房地产上的资金已达数十亿。这些钱全被冻结在地皮上，严重影响了当
地经济运行的正常秩序，凡参加“炒地”的市、县至今还未恢复“元气”。
在任何国家，土地都是不可再生的重要资源，更是国家积累建设资金的重要来源。在有
着天文数字般庞大人口的中国，土地资源的约束已经相当严峻。在人均耕地很少的情况下，
我国政府大量出让土地有着双重目标：一是通过土地使用权出让来积累建设资金，这对资金
匮乏的中国来说，确实非常必要；二是希望通过此举促进住房商品化，以利于我国在2000
年时达到人均居住面积8平方米的社会目标。但是由于权力的高度市场化和少数地方政府权
力层的群体腐败，使实际结果远远偏离了上述目标。
首先，由于一级市场上实行土地供给双轨制（行政划拨和有偿出让）模式，这就使大部
分土地通过行政划拨流入二级市场，这部分土地基本上没有多少收益可言。而有偿出让的那
一部分，由于缺乏地价评估、地价管理的行政法规和公开的地价标准，使许多地方的掌权者
在有偿出让的过程中，为了从中取利，竞相压低地价，随意处置土地资产，造成国有土地收
益大量流失。大量资料表明，中国土地二级市场上的价格并不低，1985年一般城市地价约
为5～8万元/亩，1988年上涨为15～20万元/亩。近几年沿海地区和珠江三角洲城市的地
价猛涨，己超过100～200万元/亩，有些黄金地段更高达700万元/亩。这些价格往往是一
级市场的数倍乃至10多倍，价差在中间环节大量流失。所以不少地方的土地虽然大量出
让，但地方政府却未能形成大的积累，只使不少权势者和参与炒地者成为巨富。有人。曾算
过一笔详细的账，政府出让的大部分未经开发的生地或不完全具备“七通一平”条件的毛
地，土地价格大多都很低。根据北京市黄金地段土地价格分析，未开发成熟的土地批租价格
只占开发成熟的土地价格的10％，即：一块开发成熟的土地的价格，一般包含10％的土地
出让金、30％的基础设施和基地处理投资，以及60％的土地增值费。也就是说，在中国这
段时期这样一种土地供给方式下，政府出让毛地或生地，仅仅只能拿到二级市场上土地价格
的10％。至于中国房地产业的利润，用行内人士的话来说是一个“秘密”，即一个永远也
无法测知其深浅的财富“黑洞”。每一个涉足房地产的人，由于土地的来源和拿到土地的时
间不同，从而得到的利润也很不相同。总之，通过这种“灰色渠道”形成的收入分配畸变，
诱发了社会道德的大滑坡，使社会秩序不可避免地。陷入动荡混乱，社会公众对于不公平现
象的怨恨情绪普遍增强。
其次，出让土地虽多，却井未使民众的住房问题得到多少实质性的解决。由于土地二级
市场价格过高，建造以中下等收入者为销售对象的大众化住宅根本元利可图，开发商们纷纷
建造豪华公寓和高级住宅，以港台人士和国内的“大款”为销售对象，这就使中国的房地产
市场陷入严重的供需脱节。据房地产业内人士对世界各大经济中心城市的楼价进行对比，我
国中心城市的楼价已与英国、美国的中心城市不相上下，比加拿大、澳大利亚还要昂贵。据
国家建设部公布的房地产市场数据，1995年我国商品房空置达5046万平方米，就在这些存
量未消化之时，又有大量“增量”积压，1996年我国房地产开发投入3825．29亿元资金，
而销售额却只有1340．38亿元。到1996年底为止，我国商品房积压已超过6800万平方
米，由此发生的资金沉淀达1200万亿元。但其价格却使缺房的工薪阶层积毕生之力都无法
购买。直到房地产价格连续跌了两年以后的1996年，在内地大城市如上海、北京，以及沿
海的广州、深圳等地，一般规格的商品房每平方米价格尚需4000一6000元，一般省会级城
市如武汉、长沙则需3000元左右。根据我国的收入水平，每平方米超过2000元的商品房价
格，与工薪阶层的购买力相去甚远。商品房积压到1996年，就出现了这样的情况：
1996年9月27日的《北京青年报·青年周未》登载了一篇题为《为何炸掉花园别墅》
的文章，这篇文章称，石家庄市体育南大街的华兴花园小区，由中国华兴河北实业发展公司
在前几年房地产热时所造的51幢别墅构成，因卖不掉而闲置了几年，最后在1996年7～8
月间炸掉。下面是中央人民广播电台记者孟听采访华兴河北实业发展公司总经理时得到的回
答：“花园别墅200多亩地，都是当时建委主任、规划局长亲自给我们做的规划，他认为在
石家庄应该搞成一流的，不仅在外部建设，内部的配套设施，还有物业管理和服务都应该是
这样的，到后来在建设过程中，我们建了51幢别墅。在卖的时候，卖得很慢，这样卖出去
的，我们就装修，没卖的呢，仅仅是个外壳。另外从发展方向上来讲呢，别墅在石家庄的购
买力是不行的，从布局上讲呢，规划局也同意把这10个小别墅去掉，改建普通住宅。从程
序上都正规，从当前为居民提供普通住宅的方向上，这个也是社会需要的，再从资金上算经
济账，拆掉的这10个也就损失了七八十万。但是盖出4幢楼赚的钱，那可就不是这七八十
万了。这样从银行资金还贷款，那是一笔不少的效益。所以综合考虑以后我们就把它给拆
了。对于社会的说法呢，从我们的角度不评论这个。因为搞房地产热的时候，大家也都在说
热，冷的时候也都说冷，它在热的时候我们说冷，好多人都不理解。”刘冲的看法似乎在其
它几家房地产公司那里得到了认同，燕港公司总经理郑鹏飞说：“高级别墅市场不接受它，
不消化怎么办？扒掉以后盖多层。放在那儿积压，成本也居高不下，资金也占用了。往前追
溯决策上有失误，因为不是他一家，是全国房地产的一个通病。随着1992年、1993年房地
产热它就是一个通病，都是楼堂馆所、别墅，脱离了市场需要，尤其石家庄这个城市，虽然
是个省会城市，居民的消费水平、消费观念都没有达到一定水平。”不管对这件事如何进行
辩解，在建设资金短缺时期、老百姓住房紧张的情况下，发生这些事情总让人觉得这“学
费”很不值得。
从世界经验来看，房地产发育有两个基本条件：一是人均房地产比重和城市化水平，二
是社会资本积累速度。就第一个条件而言，我国人均房地产水平不仅远远低于发达国家，也
低于一些发展中国家。城市化水平也比较低，这是房地产市场发展的有利条件。就第二个条
件而言，这些年我国社会资本积累的速度相当快，但是分布却极不均衡，主要集中在7％的
富裕及富豪型家庭手中。这些家庭一般己拥有令普通民众望尘莫及的住宅，其中有些家庭还
拥有多套。而有购房需要的工薪阶层面对如此昂贵的房价，却并没有足够的购买力。也就是
说，中国目前这个房地产市场之所以“人气”不旺，购买者不多，是因为这个市场在很大的
程度上是“炒”上去的，而不是建立在有支付能力的需求之上的。世界银行对许多国家进行
调查后发现，住宅价格应保持在家庭年收入的3至6倍为宜，超过6倍则很难有市场。按
1995年上海职工平均年收入9000元计算，一个双职工家庭年收人为18000元左右，其3至
6年的总收入约为5．4万元至10．8万元。按照我国目前的商品房价格，一个家庭要购买
一套中等水平、面积为70平方米的商品房，约需20～30余万元，绝大多数工薪阶层无论如
何都没有这样的财力。目前在我国，除了就业政策之外，再也没有任何公共政策比住房政策
对民众影响更大。这方面的挫折和失望越多，民众对改革的满意程度就越低。
第三，借助“光环市场”和“环上市场”理论分析可以得知房地产虚热引发了潜在的经
济危机。所谓“光环市场”是指超过实际需求的产品，即剩余产品的市场。这些产品在工厂
里以积压、在商店里以滞留的形式表现出来，竞争越激烈，光环市场越大。光环市场虽然是
由难以成交的产品构成的，却能造成虚幻的繁荣，如同一些星体所具有的光环一样，这些光
环虽不是实体，却是真实的存在。“环上市场”是建立在光环市场上的市场。如房地产业需
要大量的建筑材料，由于竞争，建筑材料的供应量将超过实际需求。如果实际需求量为
1000套房屋所需的铝合金门窗，而供应量却达到1050套房屋的铝合金门窗，那么其中50
套房屋的铝合金门窗则为光环市场。制造这1050套房屋的铝合金门窗的铝合金材料则形成
了实际需求，其中50套门窗的材料则是建筑在光环市场之上的，称为“环上市场”。同时
铝合金材料市场由于竞争又会形成新的光环市场。可以说，．光环市场如同沙滩，而环上市
场则是沙滩上的巨型建筑。如果第一市场的剩余产品己达5％，那么第六市场则占30％。如
果竞争白热化，第一市场的剩余产品率为20％，那么第六市场则会高达120％。如果第一市
场因剩余产品的压力过大而崩溃，上面那些剩余产品比例更高的市场如第二、第三……第X
市场则一定会像雪崩一样垮掉，没有办法能阻止这利崩溃。这是经济危机突发性强、规模巨
大、波及而广的根源所在。本章仅仅只分析了一个与房地产业有夫的市场，而实际上房地产
的相关产业有50多个，有间接联系的又还有许多个。由此可知，圈地运动造成的房地产虚
热，会对中国经济有何影响。
一份材料显示，从1987年开始推行土地有偿使用制度，土地作为特殊商品开始进入市
场以来，我国的土地资产就开始从各种渠道大量流失。据1992年初步测算，我国城镇国有
土地资产价值至少达15万亿元，其中企业生产经营用地占1/3，至少有5万亿元土地资产
可有偿使用并保值增收，远大于全国国有经营性与非经营性固定资产3．5万亿元。若5万
亿元土地资产中每年有3％进入市场，按40％征为政府纯收益的话，各级政府每年来自划拨
土地人市的纯收益约为600亿元。
然而现实并非如此，事实上国有土地资产在大量流失和变相流失。根据多年来从实践中
得出的经验，国有土地资产流失的渠道主要有以下5条：
土地隐形交易经调查后保守测算，国有划拨土地使用权因非法转让、出租和抵押等隐形
交易而导致流失的国家土地收益，大城市年平均1500万元以上，地级市平均每年1000万元
以上，县级市50万元以上，建制镇20万元以上。全国每年因土地隐形交易流失的收益至少
在100亿元以上。
城镇土地使用税征收不到位按国家征税标准和征税范围，全国每年可收取土地使用税
150亿元以上，而实际只收到30多亿元，流失高达120多亿元。
土地出让金偏低在土地出让中，各地普遍以压低地价作为招商引资的优惠条件，协议出
让土地的比重高达90％，而协议出让的地价仅为拍卖、招标地价的几分之一，甚至几十分
之一，有的地方还出现了负地价。若真正按市场经济规则和价值规律科学确立地价，全国十
地出让收益还可多收几百亿元。
大量非市场形式供地和土地闲置变相流失土地资产尽管国家大力推行十地有偿使用制
度，但大量本应以出让方式供地的项目用地仍以行政形式划拨，土地资产价值没有显化，没
有地租收益。另外，城镇划拨土地存在大量闲置和低效使用现象。据测算，全国城市建设用
地约4～5％处于闲置状态，40％处于低效利用状态，由此每年损失土地收益约800亿元。
土地增值税征不到位尽管国家已颁发了征收土地增值税规定，但除少数省市开始实施
外，大部分地区尚未开始征收，这也是造成土地资产流失的渠道之一。
房地产市场能否成为新的经济增长点
本节指出：尽管建设部有针对性地提出了5条措施，旨在改变商品房严重滞销的局面；
一些城市也纷纷出台了有关政策，“让老百姓买得起”，然而收效甚微。因为这个市场需要
政府、开发商、消资者几方联动，才能形成带有决定性的启动，否则就无法将潜在需求化为
有效需求，还是不能形成新的经济增长点。
1996年上半年，中国政府通过两次降低银行存款利息，希望以此启动市场需求，但到
了11月份，已经可以很明显地看出这一政策目标将难以达到。看来在产品相对过剩的今
天，与有效需求不足作“斗争”，是今后比较长一段时间内中国必须应对的经济难题。选择
房地产业作为新一轮经济发展的启动点，也就顺理成章地成为高层决策人士和部分奏折派经
济学家瞩口的经济政策。8月，建设部、国家计委、国务院有关部委负责人都相继发表谈
话，表示要理顺政策，调整商品房价格，发展住房金融，通过降价处理和租赁的方式来盘活
现有存量的房地产市场，以住宅建设作为新一轮经济增长的启动点，带动其余50多个相关
行业的发展。但在房价高涨、公众缺乏购买力的情况下，可以想象，要达到目的有相当大的
难度。
目前住宅产业难以启动的一个根本原因就是一次性支付的高房价与国民相对较低的工资
收入的矛盾。这一点从发达国家购房支出与家庭年收入之比可以看出：
部分发达国家购房支出与家庭年收入之比
国 别 |
美国 |
加拿大 |
英国 |
巴西 |
澳大利亚 |
瑞典 |
每套住宅售价与家庭年收入之比 |
2.8:1 |
4.8:1 |
3.7:1 |
5.7:1 |
4:1 |
1.8:1 |
据了解，不少中等发达国家居民收入水平大大高于我国，而住宅价格却低于我国。这些
国家每套住宅的总价格，均在家庭年收入的6倍以内，加上有银行提供的按揭，这些国家的
居民均“可轻松地买房、租房。我国人均收入排列世界200多个国家的170位左右，而房租
房价却大大超过中等发达国家，甚至比发达国家还高，显然不合中国国情，是极不正常的经
济现象。目前我国商品房售价与工资收入之比普遍在12:1左右，有的地方还高于这一比
例，显然高于国际标准许多。针对现在市场上商品房滞销严重的局面，建设部有针对性地提
出5条措施，希望从政策方面理顺下列几方面的关系：
一、加大房改力度，改革住房供应体制，尽快从以往住房实物福利分配的方式过渡到住
房含金量理人工资分配，促进职工从市场购房，以此推进房地产市场的发展。
二、理清商品住宅价格构成，控制价格的不合理上涨，逐渐缩小百姓购房愿望与购房实
力的差距。
建设部认为，目前造成商品房价格居高不下的原因，除市场供求关系作用、通货膨胀拉
动等因素外，主要原因在于构成不合理。现在的商品房价格构成是在计划体制下形成的，包
含了城市基础设施的建设费用、公共服务配套建筑的建设费用和拆迁安置费用等，这样一
来，房地产的开发成了社会发展综合性的开发。随着市场经济的发展和个人购房市场的形
成，价格构成需要重新调整。如城市基础设施建设费用必须建立新的来源。住宅小区的基础
设施建设，其建设费用可以摊人住宅的建设成本。需要研究解决的是要建立住宅小区范围外
的大市政基础设施建设资金的正常渠道。
三、发展住房金融和个人购房抵押贷款业务，提高居民购房能力。信贷对住宅建设的支
持应逐步从单纯支持企业开发转向支持住房消费与支持住房建设并重。
四、要通过税收政策的杠杆作用鼓励住房消费。我国的经济模式和运行方式已发生了很
大变化，但房地产税制仍基本沿袭原体制。因此应系统地研究和改革现行的房地产税制，参
照国际惯例，规范流转税、财产税，避免在商品房买卖中对一种行为同时并征营业税和契
税，重复收税只会遏制市场的发育。
五、要依靠技术进步，推动住宅产业现代化。实现住宅建设从粗放型向集约型转轨，形
成围绕住宅这一最终产品的、符合现代工业发展要求的产业群体。
就在建设部等国家权威机关发表一系列谈话后不久，广州、武汉、天津三市，或由政府
部门牵头，或由金融机构出面，平抑房价，支持个人购房。三个城市着眼点都放在“让老百
姓买得起”这一点上。以历来善于用足政策求发展的广东省为例，1996年7～8月间己出台
了一系列优惠政策支持个人置业，以启动房地产市场。这些盘活房地产占压资金的措施主要
包括：第一，严格控制房地产开发用地供应。从1996年8月到1997年底，除政府组织建设
的安居工程外，各市原则上不得新批商品房开发用地，严格控制其它建设用地转为房地产开
发用地。对开发企业现存开发用地进行清理，重新合理配置。已取得土地使用权但使用单位
无资金开发实力，逾期不投入开发的，政府依法收回其土地使用权。第二，严格控制房地产
建设规模和新开工项目。各地应集中资金搞好现有房地产开发项目的建设，对高档房地产开
发项目，在调整、消化期间，一律不准立项和开工，严禁借高科技开发区、工业开发区名义
上大型别墅项目和旅游度假村项目。第三，清理房地产各项收费和地价，理顺商品房价格，
降低售价，取消各种不合理收费，把房地产各项收费降到开发成本的20％左右；解决房地
产开发中市政基础设施和专用配套设施费用分摊过重的问题。同时，要根据实际情况合理调
整开发用地的地价和缴款期限，切实解决一些地区地价偏高的问题凸地方政府及财政部门也
要采取措施减轻税收负担。第四，狠抓商品房促销工作，尽快回笼资金。要将部分滞销的商
品住宅转化为微利房、解困房，由政府组织收购并出售、出租给住房困难户。银行要有选择
地开展商业银行房地产按揭业务，启动盘活银行资产存量。开展按揭业务所回笼的售房资
金，房地产开发企业必须首先用于归还所欠银行贷款。银行将所收回的贷款应用于增加企业
流动资金。广州市市长则表态在近期内将地价收费降低1/4，市政配套费降低1/5，以放活
这个行业，与此同时则加紧处理被投诉楼盘的“烂尾”问题，以解除消费者的“后顾之
忧”，改善房地产业在公众心目中的形象。广州在1996年内还发放8．5亿元个人购房抵押
贷款业务，购房人户等优惠措施也陆续出台。总目的就是一个，刺激房地产市场的发展。
问题是房地产市场需求和供给之间那巨大的缺口如何才能弥合？在以往几年的住房制度
改革中，只有深圳市获得了成功，其余地方都因其流于形式而又中止。有关方面分析，认为
现行住房分配体制是房改的最大障碍。其实问题的关键并不在这里，许多地方卖房不过是将
居民现住的房子作价出卖给住户，并不是消化那5000多万平方米空置的商品房。所以解决
市场商品房滞销的关键，是将降低商品房的价格和提高居民的购买力二者结合起来，在房价
降下来的前提下，让居民通过15～20年分期付款的方式购买一套住房，这样才有可能启动
市场。但问题的关键则在于：要降多少，老百姓才能买得起？
根据笔者近期对北京、广州、深圳等地房地产价格行情的分析，北京市三环以内的房价
普遍高于深圳市福田、罗湖两市中心区房价，都在每平方米6500～1 元之间，深圳稍好
一点的商品房价格都在每平方米5500元以上，广州的商品房价也都在每平方米6000元左
右。这3个城市居民的消费能力比较接近，这种水平的价格远远超出了一般城市居民的承受
力。分析房地产近期走势，可以将住房制度改革最成功的深圳作为几个城市的代表。
由于没有计划经济体制时代的“老本”可吃，深圳居民购房置业意识远比其它几个大城
市要高。1996年因有蓝印户口曾一度使龙岗、宝安滞销的商品房热闹过一阵，一些人在这
些地方买下房子，解决了自己和需要解决的亲人的户口后，将剩余的指标以每个2～3万元
的价格又卖给别人，以降低自己的购房成本。但这股热乎劲马上就过去了，目前深圳市比较
好卖的主要是价格适中的小面积多层商品房，购买者多是没有住房者。曾有一段时期复式房
走俏，但因其价格定得太高，一般都需120～250万元，与大多数购买者消费水平相差太
远，后来就出现滞销的现象。在北京和上海这两个城市，则出现畅销和积压并存的局面：交
通不便、市政设施不便的远郊区县的商品房大量空置，属于无效供给；而城区及近郊那些价
格不算非常昂贵的房子则比较好销。总之，到新政策出台好几个月后的1997年10月为止，
还没有出现房价下降、住房畅销的局面。房地产业的人士指出，诸如此类的投资失误造成了
大量的无效供给，即使降价也很难转化为有效供给。
估计在政府出台一系列优惠政策以后，能够被市场消化掉的积压商品房，也就是那部分
在各方面都能满足消费者需要且价格合理的商品房，至于那些价格高昂且管理费等后续消费
昂贵的豪华型商品房（高层楼字和别墅）还是会严重滞销，需要政府采取更强劲的优惠措
施，将价格降至更适合消费者购买能力的水平，甚至还要对后续消费有明确的规定才行。
总的来说，房地产市场并不会因政府的各种改革措施一出台，就会拉动需求快速增长，
因为这个市场需要政府、开发商、消费者几方联动，才能形成带有决定性的启动，否则就无
法将潜在需求化为有效需求，还是不能形成新的经济增长点。城乡居民储蓄到1997年6月
底已有42771．2亿元，但一般百姓的存款多是养老或子女教育所需，很难在“刺激”下转
换成对房屋的消费需求。10万元存款以上的储产能不能将这笔钱转换成房地产的需求能
量，还需引导得法。
“圈地运动”在中国当代资本原始积累史上的地位
本节总结了“圈地运动”在中国当代资本原始积累史中的神话般的地位：个体经营热、
开办公司热以及股份制改造热中，最多只出现了百万富翁，只有在“圈地热”中，中国才产
生了一些“以无博有”、“以小博大”的千万、亿万富翁。资本原始积累就是在这一过程中
才得以加速度地完成。
在“圈地热”后面，隐藏的是巨额利润。这一时期，涉足房地产的人士经历了“以无博
有”、“以小博大”这两个阶段。在“房地产热”初起阶段，港澳和国内一些人手里只要有
几十万资金就可以搞房地产开发，一方面他们找到掌实权的政府官员，采取赂赂等手段批出
红线图；另一方面用同样的手段笼络金融界人士，批出贷款，在短短时间内靠玩“空手道”
成为巨富，这是在“圈地热”初起时的普遍现象，被行内人士称为“以无博有”。经历了一
段时间后，一些人用几百万、上千万的资金搞开发，经历了90年代初两次小小的高潮后，
成了中国地产业的大亨，这在房地产业内被称为“以小博大”。据建设部部长侯捷在报上公
开介绍，在中国投资房地产业利润率大大高过国际水平，也高于发达国家。国际上房地产的
平均利润率基本上是6～8％，但中国国内房地产业的平均利润率不低于30％，即使近年市
场很不景气，也在20～25％左右，连利润率最低的安居工程，还有15％左右的利润，大大
高于一般产业的利润水平。
在中国当代资本原始积累史上，中国经历了以下几个阶段：个体经营热（承包农田
热）——开办公司热（价格双轨制的产物）——股份制改造热（股票热）——圈地热（房地
产热）。但是在积累财富的神话中，最“灿烂辉煌”、最金光闪闪、最迷人的“神话”却是
“圈地运动”，因为在前几次“热”中，中国最多产生了一些百万或几百万富翁，而只有在
“圈地”的“神话”中，才轻而易举地产生了一些千万、亿万富翁。
必须指出的是，如果说“个体经营热”和“承包农田热”体现的是以生产率为分配法
则，那么在“公司热”中权力开始市场化，手握权力者介入经济活动并利用价格双轨制大发
横财，从这时起，分配法则就已经严重变形，被扭曲成了以机会为本位，凭人情关系和投机
进行分配。这一被严重扭曲的分配法则此后在前几年的“股份制改造热”和“圈地热”中，
更是公开化地起着作用。所以后来的这几大“热”中虽然以世界罕见的速度造就了一批大富
翁，但却严重地阻碍了中国的生产率上升，滋长了人们的投机心理，劣化了社会道德，对中
国社会和经济发展为害极大。
“圈地运动”中的寻租活动对经济改革的影响
在社会纪律非常松弛和随意的情况下，我国在所有权边缘的每一项改革，都为各利益集
团和少部分掌权者开展“寻租”活动提供了更大的刺激和更多的机会，从而导致每一“放权
让利”举措的政策目标和实践后果之间产生了相当大的距离。因此必须将腐败的重要事实包
括在对我国经济发展问题的分析之中，才能对我国现状作出较接近实际的分析。
在任何时代、任何国家所进行的土地改革，其动机都不外乎两点：首先是对经济和社会
平等的渴望（社会意义）；根本上则是对土地效益的迫切需要（经济意义）。从最终目标来
看，每项土地改革都应该创造一种人和土地的关系，如果将本世纪50年代的“土地改革”
和90年代的“圈地运动”作一比较，就会发现在控制土地资源的问题上，两次土地改革的
深层动机其实都是出于上述两点。只不过前一种控制和使用土地的方式在经过几十年的实践
以后，并未达到原来所设想的目标。形象一点说，这两次改革正好走完了一次“否定之否
定”的历史过程。只是这一过程蕴含的历史语言实在太过丰富，全面探讨它的意义并非本书
的目的。但剖析这场以不平等权力分配为特点的“圈地运动”，就足以了解当代中国经济改
革的一些本质特征。
始于1978年的经济改革，在“所有权”问题上一直没有找致突破点，直到1997年十五
大提出公有制有多种实现形式，才将这一问题从理论上加以解决。而在此之前则只能围绕着
所有权边缘进行改革。但是在社会纪律非常松弛和随意的情况下，这一系列在“所有权”边
缘所作的改革，都被一些掌握经济、社会和政治权力的“内部人”利用来开展寻租活动，以
牟取私利。事实很清楚：在新旧体制转轨的缝隙中，大量可资利用的机会都供一些权力的不
法使用者们任意享用，他们和一些非权势者相互为用，瓜分社会资源。更让人无法乐观的
是，近年来意在清除腐败的“整顿金融秩序”等宏观调控措施，却为腐败提供了更大的刺激
和更多的机会。这方面的例证已成为中国人的“生活常识”：加紧缩银根、减少贷款就为银
行信贷部门人员索要更高回扣提供了机会；对证券商设定的行业进人行政壁垒，为主管部门
的工作人员提供了大量收受“好处费”的机会；严格执行上市公司审批制度为各审批机关的
工作人员提供了不少发财良机。人人都知道，要想改变政府部门“门难进，脸难看，事难
办”的方法只有一个：进行行贿等“二线工作”。
最值得深思的是一些经济学家在这次“圈地运动”中所起的推波助澜作用。就在北海狂
炒土地之时，一位著名的经济学家在南方一省城发表讲话：“‘投机’……表明一种盈利机
会，谁能发现盈利机会并抓紧利用这个盈利机会，谁就能上去。……目前，中国的投机不是
太多，而是不够。”此论一出，许多腐败行为立刻获得了“理论依据”，“圈地热”更是失
去理性。要求为正在泛滥的土地投机火上加油这类“深化改革”的呼声，从南方沿海响彻到
北方内陆，人为地构造了土地投机环境，导致房地产业畸型发展。这一事例表明，我目现阶
段，和经济结盟的不文只是权力，还有一些理论家和学者。前者结盟的恶劣后果因比较公
开，公众都比较明白；而后者却比较隐蔽，往往打着“理论探讨”和“学术研究”的旗号，
因此更能混淆视听，其影响面更大，其后果也更恶劣。因此中国在反腐败斗争中，不但要警
惕权力和金钱结盟的现象，更要警惕“理论”和金钱结盟的现象出舰。
因研究不发达国家经济问题而声名卓著的瑞典经济学家。1974年诺贝尔经济学奖得主
冈纳·缨尔达尔在对东南亚国家的经济、社会和制度现象的内在依赖性进行了长期的研究以
后，认为所有不发达国家的政府都属于“软政权”。这种社会缺乏立法和具体法律的遵守与
实施，各级公务人员普遍不遵从政府交给他们的规章与指令，并且常常和那些他们本应管束
其行为的有权势的人们与集团串通一气。腐败只不过是“软政权”的一种表现形式而已。他
强调，研究东南亚国家的经济问题而“不将腐败作为严重问题来对待的理由是不恰当的、显
然浅薄的或干脆是错误的”，必须把腐败的重要事实包括在对不发达国家发展问题的分析之
中。
在中国18年的改革历程中，每一“放权让利”举措的政策目标和实践后果之间的距
离，已不容人们再忽视权力市场化的作用。经济学者和社会科学研究者的任务倒不在于研究
一个一个的具体案例，而在于确定当代中国腐败的性质和程度，以及腐败现象对政府部门、
企业界与经济生活的各个层面的侵蚀程度和发展趋势。
“圈地运动”留下的种种后遗症使我们不得不想起E·S·萨瓦斯的一句名言：“‘政
府’这个词的词根来自希腊文，意思是‘操舵’。政府的职责是掌舵而不是划桨。直接提供
服务就是划桨，可政府并不擅长划桨。”
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